東方銅牛網迅 根據國家統計局4月17日發布的數據顯示，一季度，中國房地產開發投資同比名義增長10.4%，增速比今年前兩個月提高0.5個百分點，創近三年新高。

　　受益于房企開工熱情上漲、棚改持續推進、前期拿地價款分期支付等因素影響，一季度房地產投資增速明顯超出市場預期，但是在各地調控政策不斷加碼和銀根趨緊的大環境下，這種高增長料難持續。

　　投資創新高背后，地產銷售持續下滑。海通證券數據顯示，3月41城地產銷量增速-32%，百家龍頭房企銷量增速17%，較1-2月的36%大幅下滑。4月前7天41城地產銷量跌幅擴大至-39%。

　　受基本面制約，自二月份以來，地產板塊連同整個周期板塊迎來了一波較大幅度的下調，申萬地產指數年初至今下挫6.12%，在各板塊中的漲跌幅排名也滑落至第8 位，板塊市盈率和市凈率都已低于2014年的最低位。

　　市場對地產板塊的走勢產生了分歧。中信建投指出，龍頭房企的估值溢價正在逐步呈現，從2017年以來，龍頭房企的估值韌性開始彰顯，首次接近和超過行業平均水平，有望演繹上漲行情。

　　深圳市房地產研究中心李宇嘉則認為，目前從政策、融資和銷售等方面，地產股都沒有顯現出估值修復的利好變化。

　　高投資難持續

　　造成一季度房地產投資增速高企的因素是多方面的。

　　中銀國際研究報告指出，房地產投資增速創近三年來新高，主要是由于去年銷售情況良好，土地購置充足，房企補庫存意愿較強；且一季度棚改力度不減，帶動新開工顯著走強；土地購置費的上升對于投資額增長貢獻提升。

　　去年是房企業績大豐收的一年。中國指數研究院數據顯示，2017年共有144家房地產企業銷售業績過百億，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%；16家企業躋身千億俱樂部，而2016年千億房企為12家。

　　在取得歷史最好銷售業績之后，庫存出現了不足，因此今年一季度各大房企主動補庫存，加快了拿地進度和步伐。

　　中國指數研究院數據顯示，今年一季度，20家龍頭房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%，繼續呈回暖態勢；累計拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現階段行業整合加劇，擁有優質土地資源成為企業做大做強的關鍵因素，品牌房企憑借規模優勢不斷補充土地資源，擴大布局。

　　平安證券指出，2017年為土地市場大年，主流房企補庫存積極，土地購置費滯后支付為投資提供支撐，1-2月土地購置費同比增長47.9%，這是造成一季度房地產投資增速高企的首要原因。

　　而今后的房地產市場投資能否繼續維持高位運行，業內對此似乎并不樂觀。

　　嚴躍進表示，從市場趨勢看，接下來如果房地產開發投資過熱，也是會有風險的。從實際情況看，若后續到位資金等有影響，那么此類持續上漲態勢會受到制約。

　　國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。嚴躍進認為，隨著資金環境趨緊，銷售下行加劇房企資金壓力，開發商資金面可能將出現變盤，對投資的熱情將會下降。

　　而事實上，一季度樓市的成交量已頗為疲軟。上海易居房地產研究院數據顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積30088萬平方米，同比增幅降至3.6%。3月份，50個重點城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%，同比2016年3月下降更多。

　　4月17日，中國人民銀行宣布從2018年4月25日起，下調存款準備金率1個百分點。此次降準共將釋放1.3萬億元流動性。

　　嚴躍進表示，此次降準或許能夠緩解房地產資金面不足的風險。但他同時指出，降準主要是配合供給側結構性改革的導向，“房住不炒”依然是紅線，這一點不會突破，近期調控政策頻出就是證明。

　　地產股行情爭議

　　4月以來，地產板塊開始活躍。4月10日，A股房地產指數大漲1.93%；4月11日，房地產指數上漲1.03%。

　　受房企業績增長驅動，4月地產股行情趨好，業內人士認為，龍頭企業月度數據頻轉捷報，是地產行情趨好最主要的催化劑。

　　一季度碧桂園、萬科、恒大、招商蛇口等龍頭房企業績依然飄紅。4月25日萬科公布一季報顯示， 1-3月實現營業收入308.3億元，同比增長65.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤8.9億元，同比增長28.7%。

　　政策方面，雖然在房地產行業遭遇資金面全面收緊，但融資監管新規和土地政策都明顯利好龍頭房企。

　　長江證券研究員申思聰認為，地產股仍有上漲機會。目前市場仍處于過度悲觀的狀態，隨著央行下調存款準備金率，以及龍頭房企未來增速的持續穩定，將有望催化行業穩態的預期。

　　興業證券也表示，結合近期政治局會議強調“要推進信貸、樓市健康發展，及時跟進，消除隱患”，可能意味著商業銀行對于按揭的持續偏好，房價下跌有底線，同時防止三四線城市房價過快上漲。

　　由此，銀行資產配置趨勢、房價怕漲更怕跌、集中度提升三大趨勢難以改變，地產股“便宜”的特征明顯，增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。

　　但李宇嘉認為，盡管大型龍頭房企融資能力較強，也抵抗不了大環境緊縮后的市場下滑。更重要的是，龍頭房企估值重構的三大利好，品牌溢價、周轉速度、融資能力，中短期內或難以兌現。

　　中信建投強調，無論從行業環境、還是基本面角度，目前龍頭房企整體環境都要好于2014 年，而中小型房企面臨的壓力會更大。行業將會從“資源”集中度逐步過渡到“融資”集中度，龍頭企業、大型國企央企的發展空間將更為持續和明確，后續即使有部分中小型企業發生類似2014 年資金鏈問題，也難以沖擊龍頭的發展，龍頭房企理應比上一輪周期具備更強的支撐。

　　而北京一家知名私募基金經理認為，全年來看，因市場增量資金太少，軍工、醫藥和工業互聯網會有機會，地產股整體來說今年表現的機會并不大。
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